49% сделок за последние 5 лет объединяет не мошенничество и халатность — а то, что можно было предотвратить всего одним звонком

Марина увидела квартиру в объявлении в четверг вечером и уже в субботу стояла в ней с рулеткой — мерила, где встанет диван. Продавец понравился сразу: вежливый, отвечал на все вопросы, торговался по-честному. Цена была рыночной, документы — «все на руках, могу прямо сейчас показать». Через неделю она должна была вносить аванс.

За два дня до этого она всё же решила заказать проверку объекта — «на всякий случай, для спокойствия». В выписке ЕГРН обнаружилось то, чего не было видно ни на просмотре, ни в разговоре с продавцом: квартиру когда-то купили с использованием материнского капитала, а доли двум детям так и не выделили. Формально — нарушение закона, которое суд почти наверняка признает основанием для отмены сделки. 

Марина не купила эту квартиру. И это — хорошая история, потому что у неё есть счастливый финал. Но у многих людей в похожей ситуации — нет.

 

Цифры, которые обычно узнают слишком поздно

По данным нотариусов, опирающихся на судебную статистику, за последние пять лет в России вынесено свыше 11 тысяч приговоров по делам о мошенничестве с недвижимостью. Почти половина из них — сделки, которые прошли вообще без какого-либо профессионального сопровождения: ни юриста, ни нотариуса, ни агента, который бы взял на себя проверку. Только доверие.

По итогам 2025 года доля самостоятельных сделок в общей структуре судебных споров по недвижимости выросла ещё сильнее — почти до 42%. И это не совпадение с ростом числа сделок, заключаемых через интернет и мессенджеры: аналитики исследовательского центра «Аналитика.Бизнес.Право» подсчитали, что доля оспариваемых сделок, прошедших через цифровые платформы, выросла почти вдвое за пять лет — с 13% в 2020 году до 22% в 2025-м.

Есть и обратный пример, который многое объясняет. Нотариальные сделки — а нотариус по закону обязан проверять дееспособность сторон, правовой режим объекта и наличие ограничений — оспариваются в среднем всего в 8% случаев, и эта цифра остаётся стабильной уже пять лет подряд. Разница между 8% и 22% — это разница между сделкой, которую кто-то проверил, и сделкой, которую никто не проверил.

Отдельная и особенно тревожная цифра касается именно истории Марины: если в сделке нарушены права несовершеннолетних — например, не выделена положенная им доля, — суд признаёт такую сделку недействительной примерно в 80% случаев. Это не «может случиться», это почти гарантированный проигрыш для добросовестного покупателя, если риск не увидели заранее.

Летом 2026 года Верховный суд утвердил специальный обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью — работа над документом началась после резонансного случая, о котором писали почти все крупные издания: продавец попытался вернуть себе уже проданную квартиру, ссылаясь на то, что был введён в заблуждение мошенниками, а добросовестный покупатель едва не остался без денег и без жилья. Новый обзор закрывает эту лазейку — но он не защищает от рисков, которые не связаны с последующим заблуждением продавца, а заложены в самой истории объекта с самого начала.

 

Пять историй, которые повторяются чаще, чем кажется

Доверенность.
Продавец не приходит на сделку лично — вместо него действует человек с доверенностью. Так было у Дмитрия: пожилая собственница квартиры «болела» и на все встречи приезжал её племянник с нотариальной доверенностью. Иногда это законно и удобно для всех. Иногда доверенность уже отозвана, а покупатель узнаёт об этом только тогда, когда настоящий собственник оспаривает сделку в суде — как и произошло в случае Дмитрия, когда выяснилось, что доверенность была отозвана за неделю до сделки, а племянник об этом «забыл».

Материнский капитал и невыделенные доли.
История Марины — не редкость, а один из самых частых поводов для судебных споров на вторичном рынке. Закон требует выделить доли всем детям при использовании маткапитала — но требование выполняют далеко не всегда, а на просмотре квартиры это невозможно увидеть глазами.

Двойная продажа и заниженная цена в старых договорах.
Один и тот же объект иногда продают дважды — не всегда злонамеренно, но результат один: суд, который решает, чьё право сильнее. Ирина столкнулась именно с этим — пока она проверяла документы и готовилась к сделке, тот же продавец параллельно вёл переговоры с другим покупателем и в итоге принял более быстрое предложение, а Ирине пришлось разбираться, куда делся её задаток. А заниженная цена, указанная в договоре много лет назад «для налоговой экономии», иногда всплывает как основание для отдельного спора о реальной стоимости сделки.

Доля в праве собственности.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, продажа доли требует нотариального оформления и обязательного письменного извещения остальных совладельцев. У Артёма пропущенный шаг едва не стоил сделки: продавец «забыл» упомянуть брата-совладельца, который имел преимущественное право выкупа доли — и мог оспорить продажу после сделки.

Скрытые жильцы.
Некоторые люди сохраняют право проживания в квартире даже после её продажи — например, те, кто отказался от участия в приватизации в пользу нынешнего собственника. Такого человека не видно в выписке о праве собственности, но его присутствие в договоре социального найма или истории приватизации способно превратить купленную квартиру в объект с посторонним жильцом, которого нельзя выселить. Именно так случилось с Ольгой — уже после переезда она узнала, что бывший супруг продавца сохранил право проживания, отказавшись от приватизации двадцать лет назад.

Что можно проверить самостоятельно, бесплатно

Прежде чем звонить кому-либо, часть работы реально сделать своими руками:

— Закажите свежую выписку из ЕГРН — она покажет текущего собственника, наличие обременений (залог, арест, рента) и когда объект в последний раз менял владельца.
— Спросите паспорт продавца и сверьте с данными в документах на квартиру.
— Уточните семейное положение продавца на момент покупки объекта — если он был в браке, может понадобиться согласие супруга на продажу.
— Спросите прямо, использовался ли при покупке материнский капитал — и если да, попросите показать, выделены ли доли детям.
— Посмотрите историю переходов права по выписке ЕГРН — слишком частая смена собственников за короткий срок сама по себе повод насторожиться.
— Уточните, кто зарегистрирован в квартире и не имеет ли кто-то из них права проживания, сохраняющегося после продажи.

Это не исчерпывающий список, но он закроет значительную часть самых частых рисков ещё до того, как вы решите, стоит ли двигаться дальше.

Где самостоятельной проверки уже недостаточно

Если вы нашли доверенность, несовершеннолетних собственников, следы маткапитала, долевую собственность или частую смену владельцев — это тот момент, где стоит остановиться и подключить профессиональную проверку, а не пытаться разобраться самостоятельно. Не потому, что вы не справитесь в принципе, а потому что каждый из этих случаев имеет свою правовую специфику, которую невозможно оценить по одной выписке из ЕГРН — нужно смотреть историю сделки целиком, а иногда и судебную практику по похожим случаям.

Почему я вообще пишу об этом

Я в сфере недвижимости с 2007 года, а до этого получил юридическое образование и несколько лет проработал по специальности до того, как перейти в эту сферу. За эти годы я не раз видел, как разница между «купил спокойно» и «оказался в суде» умещалась в один документ, который никто не удосужился прочитать внимательно. Историю Марины я рассказал без имени и деталей, которые могли бы её выдать, — но таких историй в моей практике достаточно, чтобы я перестал считать это случайностью и стал считать это системной проблемой рынка.

Если вы сейчас рассматриваете покупку квартиры и хотите знать, что находится за пределами того, что видно на просмотре, — я провожу юридическую проверку объекта и сторон сделки именно для этого: чтобы решение о покупке принималось на основании фактов, а не доверия к тому, что сказал продавец.

Все имена в статье изменены, детали историй обобщены для защиты конфиденциальности — совпадения с реальными людьми случайны. Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию по конкретной сделке.